#房价#变化会怎样？一起跟着小编来分析
近日，据21世纪经济报道的消息：市场传言称监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。
红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于%；红线3：现金短债比小于1.0倍。根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡
我们都知道，去年出了针对房地产企业的三条红线，它这三条红线其实是三个财务数据上的指标，它是用来衡量企业的债务的程度的。那么这三条红线踩中的越多，就越要被强制限制融资规模。
三条红线都踩中的，属于红牌企业比如：恒大、雅居乐、绿地、富力、融创等等，他们都属于红牌企业，会被禁止新增加有息债务。
而如果踩中两条，那就是橙色的，比如：中南建设、佳兆业、阳光城、金科等等，他们每年的债务只能增加不超过%5的规模。
如果只踩中其中一条，这就是黄色的企业，比如：蓝光发展、美的置业、碧桂园、万科等等，他们每年可以增加不超过10%的规模。
如果三条都达标，这才是绿色的企业，比如：滨江集团、金地集团、保利地产、龙湖地产等等，但是即便是绿色的企业，它每年的债务增加的幅度依然不能超过15%。
这是我给大家介绍的一个背景信息，那么我们知道这个背景信息之后问题就来了：请问这个政策，对房价会有什么样的影响呢？
某篇热门文章所提到：当这些企业都在受三条红线所约束，想要努力地降低债务的时候，那么他们必定就会少拿地甚至不拿地了，从拿地到建成房子中间要有两年的时间，他们现在不拿地，就意味着年时，新房子的供给会大幅的下降，意味着从现在到年房价就会大幅的上涨。
大家觉得这个思考逻辑是对的吗？
就从这个问题，我们就能看出，没有辨识能力，真的很容易被人带到沟里去的。其实我们可以把这个问题反过来看。我们先假设，说：如果房地产企业的资金很充裕，有大量的资金支持，那房企有钱了之后会怎样呢？
这件事是以前曾经确实发生过的，房企有钱了，于是就会大手笔的去抢地，在土拍市场上，不断的哄抬低价，连续拍出地王出来，楼面价会不断的上涨，于是每一次地王出现之后二手房市场就会发现，这个新地王的楼面价已经贵过二手房的挂盘价了，于是大家就开始感叹，说面粉已经贵过面包了，怎么办呀，然后集体立马上调挂牌价了，因此二手房市场也开始出现了连续的跳涨。
所以从这些历史中我们能够梳理出低价和房价的关系，我们能看到如果房企的资金很充裕，大家都去抢地了，就会造成地价很贵，面粉涨价就会导致面包涨价，而现在的情况则刚好相反了，因为有三条红线的制约，房企必然现金不那么充裕了。结果就是土拍市场可能会出现流拍，然后下调挂牌价格的情况。
那么如果地价便宜了，房价会是怎么样的呢？你当然可以说：我仍然坚持的认为，房价保证不会降。但如果房价不降，而地价更便宜了，这就意味着，房企的利润空间增厚了，那么在这种利润吸引下房企怎么可能会不拿地呢？如果房企不拿地了，只说明一件事，那就是房价下跌的幅度超过了地价的下跌幅度，房企一计算，发现利润空间不够了，他才会不拿地的。
然后三条红线的政策对房价的影响还不止这些，我们前面说的是三条红线对地价的影响，那这个政策第二个逻辑是对房子供应量的影响，要理解这个逻辑我们就需要知道房地产企业为什么动辄会有百分之八九十的负债率呢？
我们可以把房企建房子的流程稍微抽象的简化成三步。
首先第一步，是把钱拿出来。第二步，是各种买材料、建房子，建房子的过程。而第三步，是卖房子。
那我们假设有一个房企，它拿出自己的自有资金总共有50亿，他把这50亿用来拍地了、雇工人了、租设备了、买原材料，然后建成了一个小区。那第三步最终是把这个小区一个一个的卖给买房的人，等到卖房的钱全部拿回来之后，有可能房企手中的钱就从最初的50亿变成60亿了，而多出来的这10亿，就是花这么长时间做这一个循环所带来的的利润，那么在整个过程中，因为房企用到的都是他自己的钱，所以他在第一、二、三步中每一步他都是没有负债的。
但如果这个房企自己没有50亿，他如果只有5亿，他也想做这件事怎么办呢？他需要做的是，首先要自掏5亿，然后再借来45亿，这就是第一步，此时他的负债率就到了90%了，然后第二步盖房子，这个过程中负债率依然是90%，到了第三步当房企把所有的房子都卖掉，钱拿回来之后，把借来的45亿全都还掉了，这个时候房企的负债率才能够再次降回去。
所以大家看出什么问题了吗？如果房地产企业有很高的负债率，就意味着他们手上要么还有地没盖好房子，要么还有房子没卖掉。所以房地产企业如果想要降低负债率，最直接有效的手段，其实是赶快要把手上的空地盖好了去卖房子，赶快把手上的空房子全都卖出去。
所以三条红线最影响开发商的哪些行为呢？第一：开发商很难继续囤地了；第二：开发商很难再捂盘惜售了。赶快卖这才是三条红线最大的影响。
事实上不仅仅是三条红线政策，目前针对房地产行业的政策已经形成了一种包围的趋势。但是很奇怪的是，很多媒体都能够把单条政策全部拆解出来，用各种逻辑给你解释出房价还要继续上涨。这就像前面举的例子，三条红线能给你解释成房价要涨，限购限贷能够给你解释成房价要涨。所以现在我想要跟大家说的不是一个一个的具体政策，我是想要让大家看到一种整体的趋势。
我们现在必须要看到目前针对房地产领域的政策已经打在了上中下各个领域，形成了一个包围圈的趋势。
首先在最上游，这是针对房地产企业的各种限制政策，之前提到的三条红线就是其中之一。
中游是针对金融机构的限制政策，比如说限制银行对个人房贷贷款的比例，目前很多银行的房贷贷款比例已经达到红线了，无法再继续增加了。再比如会严控信托公司的房地产信托规模等等。
而针对最下游，则是针对购房者的限购政策，限购政策总能被人们想到各种各样的漏洞，于是补丁也在越来越严谨，比如说针对社保补缴的补丁，针对贷款记录的补丁，针对离婚针对法拍房等等的补丁。我们能看到补丁打的越来越严格了，政策不是单一的，而是上中下游齐发力，对整个房地产领域呈现出了一种包围的状态，这才是我们必须要注意到的大趋势。
为什么会这样呢？因为现在房子更像是一种财富分配的筹码了，而这种财富分配的方式是我们社会所不愿意见到的。第一，这种财富分配方式不公平，因为房子的门槛非常高，不是所有的人都能参与进来，这回导致更大的贫富差距分化，所有它不公平。第二，这种财富分配方式不合理，大家不妨想想，靠房子赚来的钱，来自于哪里？它来自于每一个劳动者工作的收入，来自于一个人未来二三十年工作的收入，甚至来自于一个家庭里多个人的未来，二三十年工作收入这种财富分配方式难道是合理的吗？第三，买房需要巨大的资金占用，需要长期的捆绑住现金流，它确实影响到了创业，也挤占了消费，一个年轻人花钱，买房的行为很容易受到追捧，而花钱去创业的行为则会遭到嘲笑，甚至于如果卖房筹款去创业更是被嘲笑中的被嘲笑了，这种价值观对我们的社会能是有利的吗？
所以我们现在才能看到各种政策已经对房地产形成了一个合围的趋势，房住不炒绝对不会是一句空话，国家已经在不断地给大家提示信号了，一定要听劝，政策已经全面的触达了房地产企业、金融机构和购房者。
所以年的房价趋势会怎样呢？还会涨吗？你非说房价还会涨，也没办法，目前看来依然还有一个领域没有被政策覆盖到，这就是二手房的卖方，还处在政策的空白区，现在有一些小区，想要卖房的人开始想要抱团抬价了，所有人集体统一上调挂牌价，造成一种房价还在不断大幅上涨的感觉。
所以作为房地产调控领域，最后一个空白区域，如果一线城市年的房价还敢涨，那么这个领域的政策空白很快就要被补上了，政策是什么，我想大家应该很容易就猜到了，那就是房产税。
v更多房产行业动态，请