前言
诸葛找房昆明数据研究中心统计，年1月份，昆明主城五区及安宁市范围内共成交各类土地约亩，成交金额.92万元。成交面积同比上升93.61%，成交金额同比上升24.23%。数据表明，年的土地市场迎来了一个符合市场预期的良好开局。
回望年，从一级市场即土地市场，到二级市场即商品房市场，乃至到存量房市场，都可以称得上是不平凡的一年。
这一年，房住不炒深入人心；
这一年，昆明出台了存量房相关限售政策；
这一年，昆明出台了商品房相关限贷、限购、限价等政策。
随着炒房投机行为被挤出市场，楼市逐渐回归理性。据国家统计局发布的权威数据，年1月份，昆明新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅较上月收窄0.3个百分点；同比上涨15.7%，涨幅较上月收窄0.9个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅较上月收窄1个百分点，同比上涨15.1%，涨幅较上月收窄0.3个百分点。
年，中央坚持房住不炒定位，住建部将稳地价、稳房价、稳预期作为十大重点工作之首。全国各大城市因城施策巩固调控成果。诸葛找房昆明数据研究中心致力于探研数据、解读政策、分析行情，致力于为行业、为市场、为供需双方服务。特将整个年昆明土地市场的相关数据整理成册，加以分析和评述，并对昆明的人居价值进行展望。
本报告为内部交流资料，供各机构、社会各界人士参考。
1全年土地成交概况分析
经诸葛找房昆明数据研究中心统计，年1—12月份，昆明主城五区及安宁市范围内共公开交易各类土地宗、面积.85㎡（约亩），共成交宗、面积.29㎡（约亩），成交总金额.万元，成交单价.万元/亩（折合.94元/㎡）。
其中，住宅、商服及商住兼容用地的成交楼面均价.62元/㎡。
全年总流标率14.06%，总溢价率8.41%。全年共有26宗地块溢价成交。
全年所有地块交易起价总金额.万元，虽有14.06%的地块流标，但通过与溢价成交部分对冲之后，全年实际完成土地出让收益占起价总金额的87.30%。总体而言，昆明年的土地交易市场是处于比较良性、健康的发展态势的。
2土地成交区域分析
经统计，全年昆明主城五区及安宁市共成交住宅、商服及商住兼容用地宗。其中五华37宗，西山35宗，盘龙30宗，官渡51宗，呈贡30宗，安宁27宗。
从各月度看，各区域均不同程度出现相关地块某一月度内0成交的情况，尤以呈贡最多达到7个月度无上述3类地块成交。官渡则除1月份外，2—12月均有相关成交。
从成交情况来看，官渡是一年当中较为热门的区域，五华、西山、盘龙相对均衡，呈贡则起伏较大。相比之下，成交量最低的安宁仅有2个月度挂零，这个值除大于最热门的官渡外，比其它四区都小。诸葛找房昆明数据研究中心认为，年安宁的被
从成交面积看，全年月均成交亩，1—3月份的成交面积处于这个均值左右，走势较为均衡。4月份大幅回落至亩，5月份则创下一年最低的亩，6月份再次回升并略高于均值，7月份再次大幅回调到亩，8月份达到全年最高值1亩，9月份回落至略低于均值，10月份有小幅反弹，11月份大幅上升至全年次高峰亩，12月份以略低于全年均值的亩收官。
前3个季度即1—9月份的交易面积和成交面积基本上是成正比的，也就是说成交面积的跌落是受交易面积减少的影响，与市场热度无直接关联。即便在全年最低谷的5月份，也是因总交易面积仅亩，才导致了最终成交面积跌到亩的谷底。7月份则是在所有地块完全消化的情况下从6月份的亩回调至亩。这一局面到了第3季度即10—12月份出现了较大的反转：其中10月份成交亩，而当月的交易面积却是高达亩；11月份成交达到全年次高峰亩，与当月交易亩的比重仍旧不高；全年收官的12月份成交面积占比则更低，仅为52.50%。
诸葛的房昆明数据研究中心认为，第4季度是推地高峰期，而房企却又往往处于财务状况较为紧张的局面，故而出现了这样的反差。
4土地成交金额及价格分析
从成交金额看，11月份为全年最高值，达到.万元；其次为4月份和8月份，分别为.67万元、.万元。从溢价率看，6月份为全年最高，总溢价率达到66.06%，当月所交易地块较为热门，无流标发生，溢价成交地块达到10宗，占全年溢价地块的38.46%。另一个溢价率较为可观的是1月份，达到45.56%，当月溢价地块达到5宗；虽然当月有流标发生，但均为工业用地，故对市场整体影响不大，可以说1月份为全年拉开了一个小开门红的序幕。
从1—12月份各类型土地的成交单价和楼面地价可以看出，涉及房地产开发的地块中，价值较被看好的首先是商住兼容用地（含商服兼住宅、住宅兼商服），其次是纯住宅用地，然后才到商服用地。
诸葛找房昆明数据研究中心认为，商住综合类物业的最大优势在于销售前期的预热和宣传，不管体量多大、配比是否合理，房企都会以“商住功能齐全”这个噱头进行大肆宣传，所以商住兼容用地一直比较热门。就年昆明的供地情况看，大宗地块逐渐往主城核心外围延伸，这些区域也确实需要配备足够的商业功能以方便业主的生活，故尽管商业回报率持续下降，商住兼容用地仍将是很长一段时期内的热门板块。
5土地交易类型结构分析
据统计，全年成交的宗土地里，住宅用地88宗、商服用地88宗、商住兼容用地34宗、工业用地41宗、其它用地18宗。
从流标的情况看，全年共流标44宗土地，其中住宅用地16宗、商服用地11宗、商住兼容用地3宗、工业用地12宗、其它用地2宗。
从溢价成交的情况看，全年共有26宗溢价，其中住宅用地6宗、商服用地6宗、商住兼容用地14宗。
诸葛找房昆明数据研究中心认为，从全年的情况看，供地及交易热度以住宅用地、商服用地、商住兼容用地这三大类为主导，溢价方面也仅围绕这三大类地块在进行，由此可以看出本土及外来房企对昆明的人居前景是比较看好的。当然，由于三大类地块推出数据的增多，相应的流标率也有所上升，这是自然现象，同时也不排除个别流标的住宅类地块短期内还存在一些价值缺陷。
相比之下，工业用地流标较为频繁，单项流标率达到22.64%，超过整体流标率8.58个百分点，建议这方面应予以
经诸葛找房昆明数据研究中心统计，年1—12月份，一次性拿地金额上10亿级企业达到14家。
1月份竞得涉及住宅、商服及商住兼容用地的企业有6家，分别是：
深圳市海嘉投资有限公司；
云南云尚度假置业有限公司；
昆明滇池国家旅游度假区国有资产投资经营管理（集团）有限责任公司；
宜家（中国）投资有限公司；
云南盛荣房地产开发有限公司；
安宁前程经贸有限公司。
当月最大买家为深圳市海嘉投资有限公司——以.72万元拿下五华区红云街道办事处3宗住宅用地和1宗商服用地，总面积约亩。
2月份竞得涉及住宅、商服及商住兼容用地的企业有5家，分别是：
昆明滇洱房地产开发有限公司；
云南正丰兴房地产开发有限公司；
云南碧宇房地产开发有限公司；
昆明南亚国际陆港开发有限公司；
云南国创投资有限公司。
当月最大买家为云南碧宇房地产开发有限公司——以.6万元拿下盘龙区金辰街道办事处的5宗住宅用地、1宗商服用地、1宗商住兼容用地及1宗教育用地，总面积约亩。
3月份竞得涉及住宅、商服及商住兼容用地的企业有4家，分别是：
云南碧桂园房地产开发有限公司；
昆明万睿房地产开发有限公司；
昆明宝华房地产开发有限公司；
昆明交通场站开发运营有限公司。
当月最大买家为昆明宝华房地产开发有限公司——以.4万元拿下西山区棕树营街道办事处3宗住宅用地，总面积约亩。
4月份竞得涉及住宅、商服及商住兼容地块的企业有7家，分别是：
昆明龙湖宜恒房地产开发有限公司；
中海地产集团有限公司；
昆明绿地春城置业有限公司；
昆明度假开发建设有限责任公司；
云南华夏卓越房地产有限公司；
云南云甸阁度假酒店有限公司；
云南温泉山谷康养度假运营开发（集团）有限公司。
当月最大买家为昆明绿地春城置业有限公司——以.68万元拿下官渡区关上街道办事处4宗商住兼容用地和1宗商服用地，总面积约亩。
当月拿地金额上10亿的企业还有中海地产集团有限公司——以.04万元拿下官渡区关上街道办事处2宗住宅用地和3宗商住兼容用地，总面积约亩。
5月份竞得涉及住宅、商服及商住兼容用地的企业有7家，分别是：
云南博文建筑工程设计有限公司；
昆明吉兴隆经贸有限责任公司；
昆明综合保税区开发运营管理有限责任公司；
云南俊泰房地产开发有限公司；
昆明铸创房地产开发有限公司；
云南文洁房地产开发有限公司；
云南温泉山谷康养度假运营开发（集团）有限公司。
当月最大买家为昆明铸创房地产开发有限公司——以.14万元拿下五华区红云街道办事处1宗住宅用地，总面积约65亩。
当月无拿地金额上10亿的企业。
6月份竞得涉及住宅、商服及商住兼容用地的企业有9家，分别是：
云南俊信房地产开发有限公司；
康美健康小镇投资有限公司；
昆明滇洱房地产开发有限公司；
云南乾华置业有限公司；
云南金色之源房地产开发有限公司；
云南佳湖动力房地产开发有限公司；
昆明龙湖宜恒房地产开发有限公司；
昆明碧联房地产开发有限公司；
三一筑工科技有限公司。
当月最大买家为云南乾华置业有限公司——以.7万元拿下五华区普吉街道办事处6宗商住兼容用地，总面积约亩。
当月拿地金额上10亿的企业还有云南俊信房地产开发有限公司——以.04万元拿下盘龙区龙泉街道办事处1宗商服用地和2宗商住兼容用地，总面积约亩。
7月份竞得涉及住宅、商服及商住兼容用地的企业有4家，分别是：
昆明新融投资有限责任公司；
昆明润都清洁能源有限公司；
昆明万睿房地产开发有限公司；
昆明中房置业有限责任公司。
当月最大买家为昆明万睿房地产开发有限公司——以.4万元拿下官渡区小板桥街道办事处1宗住宅用地和1宗商住兼容用地，总面积约亩。
当月无拿地金额上10亿的企业。
8月份竞得涉及住宅、商服及商住兼容用地的企业有6家，分别是：
成都金枝置业有限公司；
安宁市东联置业有限责任公司；
深圳市创启企业管理有限公司；
华熙安宁温泉健康产业投资有限公司；
云南瑞燃能源有限公司；
云南恒诺赛鑫投资有限公司。
当月最大买家为深圳市创启企业管理有限公司——以.40万元拿下呈贡区吴家营片区东部10宗住宅用地和3宗商服用地，总面积约亩。
9月份竞得涉及住宅、商服及商住兼容用地的企业有11家，分别是：
云南三和房地产开发有限公司；
云南新昆海置地有限公司；
安宁创佳房地产开发有限公司；
中国石化销售有限公司云南昆明石油分公司；
昆明奥林飞碟射击俱乐部有限公司；
云南永源房地产开发有限责任公司；
云南春江建设有限公司；
昆明颐宏谦房地产开发有限公司；
昆明吉兴达房地产开发有限公司；
云南亚德房地产开发有限公司；
昆明万睿房地产开发有限公司。
当月最大买家为昆明万睿房地产开发有限公司——以.96万元拿下官渡区六甲街道办事处3宗住宗用地、2宗商服用地和2宗商住兼容用地，总面积约亩。
10月份竞得涉及住宅、商服及商住兼容用地的企业有10家，分别是：
昆明滇池国家旅游度假区国有资产投资经营管理（集团）有限责任公司；
昆明帕塔泰健康管理发展有限公司；
云南城投置地有限公司；
云南滇沪房地产开发有限公司；
昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司；
昆明碧润峻房地产开发有限公司；
昆明红凯房地产开发有限公司；
云南原和房地产开发有限公司；
昆明尊良房地产开发有限公司；
安宁东湖置业房地产开发有限公司。
当月最大买主为昆明帕塔泰健康管理发展有限公司——以万元拿下滇池度假区大渔片区1宗商服用地，总面积约亩。
当月无拿地金额上10亿的企业。
11月份竞得涉及住宅、商服及商住兼容用地的企业有15家，分别是：
云南金科宏图置业有限公司；
昆明中石化五华园投石油有限责任公司；
深圳市金地新城房地产开发有限公司；
北京中铁诺德房地产开发有限公司；
云南华夏润业房地产有限公司；
昆明轨道交通集团有限公司；
云南云安置业有限公司；
昆明华侨城投资有限公司；
云南华夏卓越房地产有限公司；
云南文洁房地产开发有限公司；
昆明万澜房地产开发有限公司；
云南虹山城市投资发展有限公司；
昆明北科领秀置业有限公司；
云南世博华兆置业有限公司；
云南俊发宝云房地产有限公司。
当月最大买家为昆明万澜房地产开发有限公司——以.16万元拿下五华区普吉街道办事处6宗住宅用地，总面积约亩。
当月拿地金额上10亿企业还有昆明北科领秀置业有限公司、云南世博华兆置业有限公司——两家以.6万元合力拿下官渡区关上街道办事处小街片区4宗住宅用地和3宗商服用地，总面积约亩。
北京中铁诺德房地产开发有限公司——以.32万元拿下西山区福海街道办事处2宗住宅用地和2宗商服用地，总面积约亩。
深圳市金地新城房地产开发有限公司——以.88万元拿下西山区福海街道办事处4宗住宅用地和2宗商服用地，总面积约亩。
云南华夏卓越房地产有限公司——以.96万元拿下西山区福海街道办事处新河社区居民委员会2宗住宅用地，总面积约亩。
当月还有一名戚姓个人买主以.35万元竞得呈贡区洛龙街道办事处西部1宗商服用地，面积约50亩。
12月份竞得涉及住宅、商服及商住兼容用地的企业有10家，分别是：
昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司；
云南凯华房地产有限公司；
昆明经百实业有限公司；
PKM1PTE.LTD.（鹏瑞利置地集团，总部位于新加坡）；
云南滇中城市建设投资开发有限责任公司；
云南能投滇中开发投资有限公司；
昆明发展投资集团有限公司；
昆明盛博龙投资有限公司；
中国石油天然气股份有限公司云南销售分公司；
云南光明紫博置业有限公司。
当月最大买家为云南凯华房地产有限公司——以.万元拿下盘龙区金辰街道办事处3宗住宅用地和1宗商服兼医疗卫生用地，总面积约72亩。
当月无拿地金额上10亿的企业。
结语诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷指出，年，随着全国二线城市调控加强，昆明也进入调控高压状态。由于过去昆明炒作需求占比较大，受政策影响也较大，从年3季度开始，新房市场成交连续多月环比下降，且跌幅较大，下行态势一直延续到年一季度。二季度过后，随着市场对于政策的适应，触底反弹意向较大。昆明作为云南省省会，对于云南省人才及人口的吸引力极强，到年第四季度，市场成交已经恢复稳定。
陈雷认为，从土地市场来看，年、年，昆明土地市场同比涨幅较大，楼面价也不断上涨。年，房企纷纷拿地补充货值，土地成交面积几乎翻倍。年，开发商现金流压力较大，土地成交同比小幅下跌，土地市场及房屋销售市场达到新的平衡。
从陈雷的观点可以看出，经过宏观调控和市场自身的净化，昆明的房地产一、二级市场已回归到较为理性且供需相对平衡的良好局面。接下来，随着云南打造“绿色能源”、“绿色食品”、“健康生活目的地”这“三张牌”的部署的深入推进，随着昆明各项重大规划的落成，昆明的人居环境和居住价值将迎来新的变革，将促进相关的土地市场、房地产市场更加平衡、健康、有序地发展。
