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视觉中国
文｜vb动脉网
优衣库卖鲜花，中国邮政卖奶茶，马应龙出眼霜，东阿阿胶卖咖啡，跨界融合成了不少企业谋求转型的途径。这么一看，房企做养老，似乎没什么违和感。
吸引房企如此跨界经营，养老产业到底有什么吸引力？
社科院发布的《中国养老产业发展白皮书》数据显示，到年，中国养老产业的规模将达到13万亿元。这样的市场规模，对如今风雨飘摇的房企来说，充满了吸引力。巨大的市场让房企们看到了未来的可能性。
只是房企跨界医疗，一直以来都有水土不服的现象。无论是之前览海医疗开在陆家嘴和淮海路K11的高端诊所，还是万达投资千亿在成都、昆明等地区建立的医疗产业园区，最后都未成功。
究其原因，医疗服务并不像房地产那样靠资本就能快速打开局面高周转变现的行业，而是需要多年专业精细的运营，才能收回初期高昂的投入。养老相对于单纯的医疗服务，更需要资金、拿地、社区运营等方面的综合能力，这恰好是房企的优势，于是，房企们纷纷将触角伸至养老产业。
房企为何如此青睐养老产业
房企做养老，并不算什么新鲜事。国家人口老龄化的趋势，以及各项养老配套不健全之间的巨大矛盾。让众多房企很早就看到了养老产业的发展潜力。
一些房地产业内人士认为，养老跟现在的物业一样，经过0多年的培养，会成长为一个万亿级的市场。如果算上已经过去的10年，那么之后还需要10年左右的时间。
为什么还要10年？
因为10年后，享受到国家发展红利的60后、70后将老去。这代人的共同特点是自身的经济条件较好，消费能力以及养老观念比目前的高龄老人更开放。此外，他们这一辈的后代独生子女居多，没有多个子女轮流照看的条件，养老需求会进一步放大。
对于房企来说，过去0多年的高速发展说明了一个事实——和国家发展需求保持同步，在担负起社会责任的同时也能享受到更多的红利。因此，布局养老，对于房企来说并非太早，而是如果不做，以后就没机会做了。
部分入局养老地产房企
另一方面，和房地产开发相比，养老项目做起来要更复杂，涉及产品设计、运营管理、医疗保健资源、人才培养、盈利模式创新以及家庭伦理等方方面面的问题。房企越早入局养老，越能早一步培养自己在这一领域的各项能力。
站在房企的角度，现在各地的土拍，对于自持房产的要求越来越多。跟0年前的商业地产相似，有的企业觉得麻烦，早早放弃，有的企业却持续在做，最终培养出了一流的商业运营能力。对于自持的物业单位，和养老相结合，创造更多的营收，是房企必须学会的事情。
错过了商业运营，不能再错过养老服务。
万科：全方位探索养老业务
■年报中透露出的养老战略
中国的房企绕不开万科这个名字，即便是养老地产这个细分领域，万科也属于布局较早的企业。
万科早在年的年报中第一次出现了和养老相关的字眼，说要探索养老地产业态。之后几年没什么动静，甚至有几年的年报都没有提及。直到年，万科新设立了两家子公司——无锡橡树汇养老管理服务有限公司和北京橡树汇养老投资管理有限公司。
万科历年年报中提及养老业务次数数据源于企业年报
此后的年，万科并没有在年报中提及养老相关业务。直到年的年报，万科提到了养老市场与养老住宅，并预计养老地产在03年将达到1万亿的市场规模。也正是在这一年，万科提出向“城市配套服务商”转型，并将养老机构、养老服务纳入新业务范畴，并新成立了成都万科养老服务有限公司。
在接下来的年，万科继续在年报中提及1次养老，首个大型养老社区杭州随园嘉树项目，自年投入运营以来，目前已有余位长者入住，成为年G0峰会的接待参观点。
到了年，万科将自己定位为“城乡建设与生活服务商”，将养老并入四条主要业务线中的“美好生活场景师”中。同时宣布养老业务已经布局了15个城市，其中带床位项目50个，无床位的日照/居家服务中心约10个。
年，万科在年报中提及与微软合作，探讨智慧养老业务。在之后的3年，年报中对于养老业务并没有做过多描述。
万科在养老地产的探索，就只在近10年的年报中留下了上面这些只言片语。
■房子不是重点，服务和医疗才是
万科董事会主席郁亮曾公开表示：“万科未来是美好生活服务商，以后提到万科，想到的是美好生活，而不是房子。养老地产这个词我是不赞成的，万科要做的是‘养老服务’，而不是地产。”
正是有了这个基调，万科的养老业务更偏向于服务性质。
万科在年报中提及过几次随园嘉树养老项目，除了因为它是为数不多能盈利的项目之外，更重要的是万科在这个项目上围绕养老需求打造了4大服务模块、86项服务细节。
万科打造的养老服务体系
虽然万科年报上近几年提及养老业务的话不多，但我们依然可以从寥寥数语中发现万科的动作。近几年，万科通过与外部资源合作，以“上海申养”和“北京万科—北控光熙医养中心”为代表，对医养结合领域发起了探索。
万科养老业务发展时间线
上海申养由上海万科、上海地产集团和上海中医药大学联合发起成立，专注于养老运营服务业。从名字可以看出公司聚焦于上海，着力打造居（长者公寓）、护（照护机构）、医（康复护理院）、社（社区为老服务中心）等养老运营服务业务。
目前申养已有城花智汇坊、川北智汇坊、曲阳智汇坊等十几家社区嵌入式中心、滨江澜悦长者公寓、镇坪路望年荟照护机构等已正式投入运营。同时，申养旗下正在筹备中的社区嵌入中心、照护机构、长者公寓、康复护理院等各类机构30多家，遍布上海主要中心城区。
而北控光熙医养中心则是北京万科和北京北控集团合作运营。整个中心占地平方，建筑面积近平方，分光熙长医院两部分。其中老年公寓拥有张床位。
光熙项目合作模式为北京万科医养事业部输出服务和管控标准，并由万科方面完善相关设施和服务，导医院等相关资源，打造成为北京标杆养老项目。
随着万科在养老行业的深入发展，医疗的跟进已成为一个必然要面对的问题。对于老年人、特别是高龄老人来说，康复医疗是生活质量的重要保障。“养老+康复”相结合的模式，可以保证养老服务质量持续深化的同时，也能辐射周边人群的医疗需求，带来新的营收。
■得与失
目前万科的组织架构中并没有养老业务相关的独立事业部，前些年对于养老业务的探索是以各城市分公司为主体开展的，导致了前些年万科养老产品线品牌混乱的情况。
在-年期间，万科旗下先后推出了“橡树汇”、“智汇坊”、“幸福家”、“嘉园”和“随园之家”共5个养老品牌，这显然不利于推广。年后，万科开始整合内部品牌，逐渐将养老业务归拢至随园、怡园和嘉园三个品牌上。
万科养老业务品牌
有了这样的品牌体系，各城市分公司可以根据业务类型选择相应品牌进行运营。例如北京房山随园项目，就是市面上少有的政企合作，公建民营的大规模养老机构。
万科虽然很早就投入在养老产业上，但对医疗资源的引入相对滞后，造成服务医疗两条主要业务能力发展速度不够匹配。
万科集团高级副总裁刘肖曾经把养老比作万科的彼岸——看得见河水的波涛汹涌，但又看得到彼岸宽广的世界。万科在这湍急的河流中，稳步前进。
保利：介入全养老产业链
■年报中的战略意图
除了万科，同为国内地产头部企业的保利，同样很早就介入了养老行业。保利在的年报中就首次提及为了增加新的盈利增长点拓展养老地产等业务，并在年报中正式提出发展养老地产的规划。
从年开始，保利正式推动在北京、上海、广州等地的养老地产项目，并成立养老产业专业管理公司。之后的01年，保利推出了首个养老产品——保利安平和熹会林语乐龄中心，这也成为保利养老地产成战略组成之一。
保利历年年报中提及养老业务次数数据源于企业年报
年，保利正式发布了“以全产业链方式进军养老产业，打造机构养老、社区养老和居家养老‘三位一体’的中国式养老体系”的养老产业战略。
随着三位一体养老战略的展开，保利从年开始完善居家养老的适老设计标准，养老公寓实体样板房首次公开展示；社区养老方面，保利推动51个社区进行适老改造，获得了《人民日报》的好评。
此外，机构养老试点项目北京“和熹会”开始运营，年入住率超过64%，远高于业内水平。正是有了这样的成绩，保利在年除了继续做好北京“和熹会”养老机构的运营外，还新增上海西塘和熹会试点项目，并同步推进在广州、成都等地养老机构的筹备工作。为了更好推进居家、社区养老服务，保利还在全国找到6个社区建设健康生活馆并投入运营。
值得注意的是，保利从年起，承办了中国国际老龄产业博览会。借助这个机会，保利在养老地产开发之外，对养老产业前沿技术、产品以及解决方案，全球养老市场新趋势及技术动态，老龄产业发展方向有了更深层次的认识。
到了年，保利的养老产业以和熹会、健康生活馆、老博会为载体，培育自己的养老生态圈，同时加大健康养老兼并收购力度。希望以物业服务、健康养老和社区商业为重点，将自身打造成为社区综合服务商。
之后的几年，保利在年报中并未多提及养老业务新的战略发展方向，而是在既有业务上继续精耕细作，打磨服务。
■和熹会打造智慧养老服务体系
对于保利这样体量的企业来说，一项业务的发展必然会呈现标准化的态势，这既利于服务开展也利于业务复制。对于养老服务来说，同样如此。
和熹会的熹尚服务系统由业务数据、服务产品和运营管理三大板块组成，它们分别代表了运行端、输出端和保障端。
对消费者来说，直观感受到的是输出端的服务产品。保利以生活、文娱和医疗三个部分为核心，构建了集安全感、价值感、活力感、认同感、舒适感和充盈感“焕新服务体系”，共计约多项基础和增值服务。
当然，提供这些服务离不开运营端的保障。保利从实际出发，建立了一套系统规范的养老运营标准化体系，提升管理与服务团队的专业化水平。
保利养老服务体系图源保利
